la Marie-Javelle

Le dépérissement des centres-villes – une évidence de longue date pour les habitants de “la France périphérique” – n’est apparu que récemment sur le radar national. Reportages, interviews, études, colloques, rapports, livres blancs, plans d’urgence, guides pratiques… il ne se passe plus une semaine sans que le sujet ne soit repris sous une forme ou sous une autre. Que retenir ce cette avalanche de données, d’analyses et de témoignages ?

Si les responsables nationaux commencent à peine à prendre la mesure du phénomène et de ses conséquences délétères, dès 2013, Localtis-info décrivait “une nouvelle crise du commerce” (lire ici). Ce site, qui se présente comme le quotidien en ligne des collectivités territoriales, listait alors 46 centres-villes affichant un taux de vacance commerciale supérieur à 10%, soit deux fois plus qu’en 2001. Le phénomène, qui n’épargne que les métropoles, portait alors le taux national de vacance à 8%. “Au-delà de 6%” estimaient alors les experts interrogés par le site, “c’est un phénomène structurel, installé et durable […] dépassant les effets de la crise“. 

Premier responsable du dépérissement, selon Localtis.info, l’étalement urbain, qui a fait doubler en 60 ans la population périphérique des agglomérations, alors que celle des centres stagne à 15 millions d’habitants. 

Le développement de la grande distribution est la seconde cause, qui, longtemps minimisée, ne peut plus être ignorée : le commerce de centre-ville a diminué de 3,7% ces dernières années quand, dans le même temps, le parc de surfaces commerciales a doublé, essentiellement en périphérie. 

Déstabilisée par ces mouvements de fond, les communes sont enfin à la merci d’un coup de Trafalgar qui peut faire basculer leur destin : fermeture d’une administration, d’un hôpital, d’une caserne, d’une industrie. Et de citer l’exemple d’Alençon, où la fermeture de Moulinex (2001) a poussé la municipalité à faire le choix du tertiaire et de la grande distribution. “Elle compte deux pôles commerciaux et 100.000 m2 de surfaces commerciales doivent encore sortir de terre“. “N’ayant plus que ses yeux pour pleurer“, explique Localtis.info, “la municipalité a recruté un manager du centre-ville qui doit tenter comme il peut d’arrêter l’hémorragie“. 

“Une offre commerciale pléthorique”
Dans un récent dossier du Monde (Centres-villes à vendre, à lire ici), Pascal Madry, directeur de Procos, une fédération d’enseignes, constate que “le taux de vacance commerciale progresse partout” et il en attribue, lui aussi, la responsabilité à “une offre commerciale pléthorique“. Chaque année, il se crée en effet, en France, entre 3 et 4 millions de mètres carrés de nouvelles surfaces de vente – dont 80 % en périphérie – soit une augmentation de 3,5 % par an, alors que, depuis quinze ans, la consommation n’augmente que de 1,5 %. Le problème ? Selon les analystes, ces implantations “sont avant tout des opérations financières et leur localisation ne prend pas en compte le potentiel réel des territoires“.

Chaque année, il se crée en effet, en France, entre 3 et 4 millions de mètres carrés de nouvelles surfaces de vente – dont 80 % en périphérie – soit une augmentation de 3,5 % par an, alors que, depuis quinze ans, la consommation n’augmente que de 1,5 %.

Les villes les plus touchées sont celles qui ont subi une grosse fermeture, expliquait le journal Le Pèlerin dans un article de mai 2015 (lire ici). “La désindustrialisation a semé un vent de panique chez les élus”, les poussant à “un certain laxisme face à la création de centres commerciaux.” Or, selon Procos, repris par Le Monde, “on constate les taux de vacance commerciale les plus élevés là où les élus ont cru parer à la désaffection du centre-ville en accueillant de nouvelles surfaces en périphérie“. Ironie du sort, ce sont les centres commerciaux eux-mêmes, touchés à leur tour par le développement du commerce en ligne, qui commencent à souffrir : en 2014, le taux de vacance y était estimé à 7,6 %, contre 4,6 % en 2012. 

Le prix du foncier est déterminant
Le long article du Pèlerin (Faisons bouger les centres-villes !) – met quant à lui en évidence l’importance du foncier en comparant Epernay (25.000 habitants) et Châlons (47.000 habitants). A Epernay, la concurrence des grandes surfaces ne fait aucun tort aux commerces traditionnels, que les clients fréquentent pour leur accueil et leurs conseils, rapporte la journaliste, qui précise cependant que “la municipalité contrôle de très près le développement des zones commerciales“, s’assurant de la complémentarité des offres et protégeant les commerces de bouche du centre-ville. De toutes manières, le foncier disponible se négocie au prix de l’hectare de Champagne, ce qui “n’incite guère la grande distribution à investir en périphérie“.

Le cœur d’Épernay conserve ainsi “quelque 380 commerces“. Il est vrai qu’Épernay “profite à plein du dynamisme du Champagne“, que “l’économie locale se porte bien” avec un chômage à 7,7 %. Ce qui n’est pas le cas de sa voisine, Châlons-en-Champagne pourtant alors capitale administrative de la région. La différence ? Le prix du foncier : avec un hectare au prix du champ de betteraves, Châlons a vu les investisseurs affluer : un hypermarché s’est installé, avec une centaine de magasins, une boîte de nuit, une patinoire, délogeant le commerce et les activités économiques hors la ville. Et quand le processus est enclenché, note Le Pèlerin, “les municipalités peinent à faire machine arrière“.

Circulation, stationnement et mobilité
Des municipalités qui ont, pour certaines, tiré quelques leçons de ces mésaventures. Concernant la mobilité, par exemple. L’absence de transports en commun joue en effet contre les villes petites et moyennes, qui doivent faire avec l’extension de leurs zones pavillonnaires en périphérie. “Il faut“, constate Le Pèlerin, “que ces habitants éloignés puissent venir faire leurs courses au cœur des villes, sans que cela soit une galère“. À Bourges ou à Bayonne, explique la journaliste “des parkings-relais ont été construits, avec la mise en place de navettes électriques qui conduisent vers le centre“. De même, pour écarter les poids lourds, ces municipalités travaillent sur “la logistique du dernier kilomètre” en mettant en place – à titre expérimental – des plates-formes de déchargement relayées par un service de livraison en hypercentre par véhicules électriques.

Sur le sujet du stationnement, les débats ne manquent pas. Dans le dossier du Monde, le journaliste fait remarquer que, “depuis les élections municipales de mars 2014, dans une trentaine de villes, les édiles cèdent à l’injonction populaire“. Ces élus d’alternance, “renoncent à des projets de tramway, rouvrent des couloirs de bus à la circulation automobile, transforment des zones piétonnes en parkings, détruisent des pistes cyclables ou décrètent la gratuité du stationnement dans une partie du centre-ville“.

“Ces mesures radicales sauveront-elles le commerce ?” s’interroge le journal, qui avertit : “Rien n’est moins sûr“, en citant un rapport du Groupement des autorités responsables de transport (GART) publié en octobre 2015 : “L’idée que la voiture permet le dynamisme économique est très largement ancrée dans l’esprit des commerçants. Or, associer la vitalité des commerces à la capacité d’y accéder en voiture est une idée reçue qui ne résiste pas à l’épreuve des faits“. 

Des préjugés bien ancrés
Un constat repris par David Lestoux, directeur associé du cabinet Cibles et stratégie (spécialisé dans l’urbanisme commercial) dans un article du magazine Terraeco de février 2015 (“Commerçants de centre-ville, les piétons sont vos amis“). “Le stationnement et la circulation sont des problématiques qui ressortent souvent mais, pour moi, elle sont secondaires. Il y a des centres-villes moins accessibles qui sont très fréquentés. Il faut développer l’image de marque du centre-ville. Aujourd’hui, on achète plus un produit, on achète une ambiance“.

La journaliste de Terraeco décortique le dogme “pas de voiture, pas de commerce“.

“En réclamant d’ouvrir la ville à la voiture“, explique un chercheur interviewé par la rédaction, “les petits commerçants vont à l’encontre de leurs propres intérêts“, et ce pour trois raisons : les piétons sont plus fidèles, plus nombreux (pour une librairie, les automobilistes représenteraient 20% de la clientèle, pour une boulangerie, à peine 5%) et plus dépensiers (la dépense hebdomadaire d’un automobiliste serait de 87% inférieure à celle d’un piéton). Selon Terraeco, “une piétonnisation bien pensée est bénéfique à tous“. Elle “débarrasse le centre ville des 85% de voitures qui ne font que passer“. En proposant des parkings décentrés “on rend la ville plus accessible à tous, même aux automobilistes“. Et de conclure sur le point de vue d’une urbaniste : “les commerçants ont l’impression que, si les gens ne peuvent pas s’arrêter devant chez eux, ils ne viennent pas. C’est faux, les gens marchent à nouveau. Le vrai enjeu, c’est de rendre la ville plus attractive, pour qu’à la différence d’un hypermarché, les gens y viennent par plaisir et non par obligation“.

Loyers déraisonnables
Les loyers commerciaux apparaissent comme un facteur aggravant de la crise des centres-villes. A Nemours (13.000 habitants), selon Le Pèlerin, “les baux commerciaux restent chers“, malgré un contexte social difficile (chômage à 10 %, revenu moyen annuel de 11.000 € par foyer fiscal). Certains propriétaires préférant la vacance locative plutôt que de revoir leurs aspirations à la baisse, la municipalité envisage, pour leur forcer la main, d’augmenter la taxe sur les locaux vacants. Face à une offre composée de surfaces commerciales anciennes, petites et difficilement accessibles, elle souhaiterait également “préempter des locaux pour, ensuite, remembrer“.

D’une manière générale, les centres-villes sont moins bien équipés pour attirer des commerces que les centres commerciaux. Dans un centre commercial, explique le directeur de Procos, “les commerçants ont un seul interlocuteur, le représentant de la foncière, qui a une vision d’ensemble. Alors que dans le centre-ville il y a une multiplicité de propriétaires sans plan de développement commun“. Les centres commerciaux sont aussi plus adaptables : ils indexent maintenant leurs loyers sur l’indice des loyers commerciaux, moins volatile que l’indice du coût de la construction utilisé par les propriétaires de commerces de centre-ville. 

L’inévitable montée en gamme des centres-villes
Alors, les élus sont-ils impuissants? Dans un article de la Tribune – “Les maires doivent-ils encore croire en leurs centres-villes ?” – Franck Gintrand (Directeur général de Global Conseil) se veut encourageant : “Sont-ils contraints à observer, passifs, les rues se vider, les commerces mettre la clé sous la porte, et leur ville se paupériser ? La tendance est incontestablement mauvaise. Mais les maires et présidents d’intercommunalité ont plus de cartes en main qu’ils ne l’imaginent“. Il est vrai que “les politiques cosmétiques montrent leurs limites. A moins d’opter pour une résignation qui ne dit pas son nom ou se limiter à ralentir le déclin, il ne suffit plus d’organiser des animations pour espérer redynamiser un centre-ville. Chacun sait qu’une fois la fête terminée, la réalité n’aura en rien changé“.

“C’est vrai, surtout“, continue-t-il, “qu’il est plus facile de faire de l’urbanisme commercial en périphérie et [que] les élus, à travers les Commissions départementales d’aménagement commercial, hésitent à deux fois avant de refuser de nouvelles implantations […]. Avec plus de 85% d’autorisations en 2013, ces CDAC sont d’ailleurs devenues de véritables « machines à dire oui“. 

Et de mettre en avant les atouts des centres-villes : “ils offrent plus de fonctionnalités que les zones commerciales. C’est même le seul lieu où patrimoine, culture, services administratifs, etc. s’ajoutent à l’offre de commerces existante. “De façon générale“, conclut Franck Gintrand, “les centres-villes n’ont pas d’autre choix que de monter en gamme. Mais cet objectif peut et doit prendre des formes différentes en fonction du capital d’attractivité de chaque commune“.

“Arrêter la machine à couler du béton”
C’est un peu ce qu‘il écrivait en 2015 sur Slate (“Pour les villes moyennes, demain, il sera trop tard“) en compagnie d’Olivier Berlioux (Président d’Arcole, l’Association nationale représentative des collaborateurs d’élus), “Qu’on le veuille ou non, le shopping est devenu le passe-temps préféré de la majorité des Français. A l’inverse des achats de première nécessité, auxquels on souhaite consacrer le moins de temps possible, le shopping relève autant de la consommation que de la balade, de la recherche d’objets inattendus que d’une quête esthétique plus large. De ce point de vue, l’avantage comparatif des centres villes par rapport aux zones commerciales de périphérie réside dans un cadre authentique et chaleureux“. Mais attention, avertissent ces deux experts, “avant de lancer un nouveau festival ou de créer un musée qui ne sont pas toujours, loin s’en faut, des recettes miracle, mieux vaut valoriser le patrimoine urbain existant en se concentrant, là encore, sur un périmètre limité, où toutes les actions pourront être coordonnées et donner rapidement des résultats visibles“.

Olivier Razemon, le journaliste du Monde qui a enquêté sur le phénomène, conclut quant à lui son article en expliquant qu’au fond, “la France des villes mortes dessine, en creux, celle de l’étalement urbain, ces vastes infrastructures industrielles, commerciales et logistiques que l’on continue de bâtir sur les terres agricoles“. Et de citer lui aussi Franck Gintrand, un des spécialistes qu’il a consulté pendant son enquête : “Pour sauver les villes, il faut stopper la machine à couler du béton“.

Mots clés: Economie, Revitalisation, Urbanisme